경매로 집이 넘어갔는데도 잔여 채무를 갚아야 하나요?

경매로 집이 넘어갔는데도 잔여 채무를 갚아야 하나요?

질문
OO은행이 근저당권으로 경매를 신청해 주택을 잃은 사람입니다. 낙찰가가 높지 않아 OO은행이 채권액을 전부 회수하지 못하고 경매가 종결됐는데요. 얼마 후 OO은행으로부터 잔여 채무를 변제하라는 통지를 받았습니다. 이처럼 은행이 경매로 회수하지 못한 채권을 지급하라고 채무자에게 청구할 수 있는 것인지요?
관련 규정을 찾아보니 민사집행법 제91조 제2항은 분명히 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다고 규정하고 있고, 이를 근거로 채무부존재확인 소송을 제기했지만 패소했습니다. 민사집행법의 규정에도 불구하고 제가 패소한 원인이 무엇일까요? 소송과정에서 대응을 잘못한 것일까요?

한줄 답변
채권자가 채무자에게 청구할 수 있습니다.

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저당권 소멸과 채권 소멸은 별개의 문제

 

 

저당권은 채권자가 채무자, 또는 제3자(물상보증인)로부터 채권의 담보로 제공된 담보물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권입니다. 즉 저당권은 그 자체가 채권을 의미하는 것은 아니므로, 저당권이 소멸한다고 해서 그 피담보채권도 함께 소멸하는 것은 아닙니다.
물론, 그 저당권으로 담보하는 채권(피담보채권)이 소멸하면, 저당권도 따라서 소멸한다는 부종성에 의해 채무가 모두 변제되거나 다른 법률 규정에 따라 채무가 소멸하면, 저당권이 등기상에서 말소되지 않았더라도 효력을 잃습니다. 그러나 반대로 저당권이 소멸되어 등기상에서 말소되었다는 것은 더 이상 그 부동산이 채권담보의 목적물이 아니라는 의미일 뿐, 그 자체로 채권이 소멸되었다고 볼 수는 없습니다.
즉, 민사집행법 제91조 제2항 “매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.”의 의미는 경매로 매각되는 부동산이 더 이상 채권담보의 목적이 아니므로 낙찰자에게 저당권의 부담이 승계되지 않는다(낙찰자는 미배당 채무를 변제할 책임이 없다)는 의미입니다. 다시 말해 이것이 채무 당사자가 잔여 채무를 변제하지 않아도 된다는 의미는 아닙니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.