가압류가 등기된 상태에서 어떻게 소유권 이전이 가능한가요?

가압류가 등기된 상태에서 어떻게 소유권 이전이 가능한가요?

질문
서울시 동작구 상도동의 다세대주택 경매에 입찰하려고 권리분석을 하는 중입니다. 그런데 등기권리를 봤더니, 가압류가 등기된 상태에서 소유권이 이전되었더군요. 인터넷에서 가압류에 대해 검색해보니, 채권보전 처분으로서 가압류가 등기된 물건은 채무자가 매매, 증여 또는 저당권·질권 등 담보권의 설정, 기타 일체의 처분행위를 금지하는 효력이 있다고 하던데요. 이 다세대주택의 경우, 가압류가 등기된 상태에서 어떻게 소유권 이전이 가능했던 것인지 궁금합니다.
김**의 가압류와 박**의 근저당 중에 어떤 권리가 최선순위권리(말소기준권리)인지요? 즉, 현 소유자에게 소유권이 이전된 이후에 설정된 권리들 중 최선순위의 권리를 의미하는 것인지, 소유권이전등기와 무관하게 등기부에 설정된 모든 권리들 중 최선순위의 권리를 의미하는 것인지 궁금합니다.

한줄 답변
가압류는 재산권 행사에 영향을 주지 않습니다.  

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순위보전 효력과 경고적 효력이 있는 가압류

 

가압류는 보전처분으로서 순위보전의 효력과 경고적 효력이 있을 뿐입니다. 따라서 가압류가 등기상 집행(등기)되어 있더라도, 소유자는 재산권을 행사하는 데 아무런 지장도 받지 않습니다.
다만, 가압류가 집행된 후에 그 부동산에 대하여 법률행위를 한 사람은 가압류로 인한 부담을 감수한 것으로 보기 때문에, 불이익을 보더라도 가압류 채권자에게 대항할 수 없는 것입니다.
즉, 가압류의 처분금지효는 가압류가 있으면 처분이 불가하다는 의미가 아니라, 가압류가 있어도 그 부동산에 관하여 법률행위를 한 사람은 보호하지 않겠다는 의미일 뿐입니다.
심지어 가압류가 본압류로 이행되어 강제경매가 개시된 후라도 소유권이전등기는 얼마든지 가능하며, 다만 그렇게 가압류(또는 본압류) 집행 이후에 소유권을 취득한 자는 경매 낙찰자가 잔금을 지급함과 동시에 소유권을 잃습니다.
이 경매사건은 등기상 최선순위 설정권리(말소기준권리)가 가압류입니다. 소유권 이전은 아무런 변화도 주지 못하므로, 권리분석을 할 때 전혀 고려하지 않아도 될 것입니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.