전세권 등기 후 전출하면, 대항력과 우선변제권 유지될까요?

전세권 등기 설정 후 전출하면 보증금 지키는데 문제없을까요?

질문
서울시 양천구 목동 아파트에 전입신고와 동시에 확정일자를 받은 임차인입니다. 등기부등본을 떼어봤더니, 제가 전입신고를 한 후에 집주인이 저축은행으로부터 근저당권을 설정하고 돈을 빌렸더군요.
아직 임대차의 만기가 1년이 남은 상태인데, 타 지역으로 전출해야 할 사정이 생겼습니다. 집주인에게 얘기했더니 공인중개사사무소에 의뢰하여 다른 임차인을 찾아 맞추라고 합니다. 그런데 공인중개사는 저축은행의 근저당권 때문에 임차인을 구하기 어렵다고 하네요.
사정이 급해 전세보증금은 만기가 지나 돌려받더라도, 우선 전출을 해야 할 것같습니다. 이런 경우 전세권 등기를 설정하고 전출한다면 문제가 없는지요? 집주인에게 물어보니 전세권 등기를 해주겠다고 합니다.

한줄 답변
전세권 등기가 아니라 임차권 등기를 하세요.

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전세권 등기를 하면 저축은행 근저당권보다 후순위

 

 

전세권 등기를 하면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 그러나 그 취득시점은 등기시점이기 때문에 지금 전세권 등기를 하면 먼저 설정된 저축은행의 근저당권보다 후순위가 되어 혹시 그 아파트가 경매될 경우 저축은행이 채권 전부를 배당받은 뒤 남는 재원에서 보증금을 배당받을 수 있습니다.
따라서 전세권 등기보다는 임차권 등기를 권합니다. 임차권 등기를 하면 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되기 때문에, 이후 전출하더라도 저축은행보다 선순위의 지위를 지킬 수 있습니다. 아직 만기가 지나지 않았으므로 주택임대차보호법의 규정에 의한(법원의 명령에 의한) 임차권 등기는 할 수 없고, 민법의 규정에 의한(임대인의 협조에 의한) 임차권 등기만 가능합니다. 질문에서 임대인이 전세권 설정에 동의했다고 하니, 임차권 등기도 거부하지는 않을 것으로 생각됩니다.
 

주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택 임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거 규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이다.
또한 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에서 규정한 임차권 등기명령에 의한 임차권 등기와 동법 제3조의4 제2항에서 규정한 주택임대차등기는 공통적으로 주택임대차보호법상의 대항요건인 ‘주민등록일자’, ‘점유개시일자’ 및 ‘확정일자’를 등기사항으로 기재하여 이를 공시하지만, 전세권설정등기에는 이러한 대항요건을 공시하는 기능이 없다.
그리고 주택임대차보호법 제3조의4 제1항에서 임차권 등기명령에 의한 임차권 등기의 효력에 관한 동법 제3조의3 제5항의 규정은 민법 제621조에 의한 주택임대차등기의 효력에 관하여 이를 준용한다고 규정하고 있을 뿐 주택임대차보호법 제3조의3 제5항의 규정을 전세권설정등기의 효력에 관하여 준용할 법적 근거가 없다.
위와 같은 점 등을 종합하면, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의대항요건을 상실하면, 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결 [배당이의])

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.