채무자와 소유자가 다른 경매사건, 주의할 점은?

채무자와 소유자가 다른 경매사건, 주의할 점은?

질문
제가 살고 있는 지역에서 경매로 나온 아파트를 찾던 중 관심이 가는 경매사건을 발견했습니다. 권리분석상 특별한 문제는 없는 것으로 보이는데요, 그런데 경매사건의 채무자와 소유자가 다릅니다. 채무자와 소유자 모두 입찰 자격이 없는지, 주의해야 할 점이 있는지 궁금합니다.

한줄 답변
채무자와 소유자가 다른 것은 권리분석에 아무런 영향을 미치지 않습니다.

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경매사건 채무자와 매각부동산 소유자가 항상 일치하지는 않는다

 

경매사건의 채무자와 그 매각부동산의 소유자가 항상 일치하는 것은 아닙니다.
채무자와 소유자가 다른 경우는 크게 두 가지 원인이 있습니다.
하나는 갑이 돈을 빌리는데, 을이 자기 소유의 부동산을 담보로 제공한 경우입니다. 이때 을은 갑의 보증인이 되는데, 물건(담보)으로서 보증한 사람이라는 의미로 ‘물상보증인’이라고도 합니다. 다른 하나는 갑이 자기 소유의 부동산을 담보로 제공하고 돈을 빌린 후 을에게 부동산의 소유권을 이전하면서 채무자를 변경하지 않은 경우로, 이 경우에도 을은 갑의 물상보증인이 됩니다. 이처럼 경매사건의 채무자와 부동산의 소유자가 서로 다른 것은 권리분석에 아무런 영향도 미치지 않습니다. 근저당권은 우리 민법이 규정하고 있는 물권 중 하나이고, 물권은 대세권(對世權)으로서 일단 설정된 후에는 담보물의 소유권이 변경되더라도 그 효력은 영향을 받지 않기 때문입니다.
물상보증인은 채무당사자가 아니고, 경매사건에 입찰자격이 없는 사람은 채무자입니다. 즉, 채무자가 아닌 물상보증인으로서의 부동산 소유자는 그 경매사건에 입찰할 수 있습니다. 그러나 소유자라 해도 법률적으로 입찰에 유리할 것은 없으며, 일반 입찰자들과 동등한 입장에서 경쟁 입찰이 가능할 뿐입니다.
또, 경매절차에서 근저당권자가 자기의 채권 중 전부 또는 일부를 변제받지 못한 경우, 그 잔여 채권을 물상보증인에게 청구할 수는 없고 오직 채무자에게만 청구할 수 있습니다. 물상보증인은 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 오직 자기 물건을 담보로 제공한 범위 내에서만 책임을 지기 때문입니다. 그러나 만약 물상보증인이 연대보증인이라면 채무자의 지위도 함께 가지므로 잔여 채무에 대한 이행의무도 함께 집니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.