대지권 미등기 아파트, 전 소유자 동의 있어야 대지권 등기할 수 있나요?

대지권 미등기 아파트, 전 소유자 동의 있어야 대지권 등기할 수 있나요?

질문
대지권 미등기 아파트가 경매로 나왔습니다. 분양회사인 OO건설에 문의해 대지권을 포함하여 분양됐다는 사실과 해당 호실의 분양대금 전부가 납부됐다는 사실을 확인했습니다. 따라서 이 아파트의 낙찰자는 전유부분의 취득과 함께 대지권도 취득할 것으로 판단하여 낙찰을 받았습니다.
그런데 경매 잔금을 납부한 후 대지권 등기를 해달라고 요구했는데, 분양회사는 이 아파트의 수분양자인 김OO(전 소유자)의 동의가 있어야 대지권 등기를 해줄 수 있다고 합니다. 이에 김OO에게 연락하여 대지권 등기에 동의해달라고 요청했더니, 동의의 조건으로 터무니없는 금전을 요구했습니다.
이처럼 대지권이 있으나 대지권 미등기인 아파트를 낙찰받은 경우, 전 소유자의 동의가 있어야 대지권 등기를 할 수 있는 것인지요?

한줄 답변
이 경우 그렇지 않습니다.

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분양자 상대로 대지권변경등기절차 이행을 소구할 수 있다

 

분양자가 지적정리 등이 지체되어 대지권에 대한 지분이전등기를 지적정리 후 해주기로 약정하고, 우선 전유 부분에만 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 소유권이전등기를 마쳤다고 가정해보죠. 그런데 그 후 대지에 대한 소유권이전 등기가 되지 않은 상태에서 전유부분에 관한 경매절차가 진행되는 경우가 있습니다. 이런 경매사건에서 제3자가 전유부분을 낙찰받았다면, 그 낙찰자는 본권으로서 대지사용권을 취득합니다.
따라서 낙찰 후 소유권이전등기의 촉탁신청 전에 지적정리가 완료되어 대지지분이 수분양자(이 사례의 김OO)에게 이전되었다면, 낙찰자는 전유부분과 함께 대지지분에 대해서도 소유권이전등기의 촉탁을 신청할 수 있고, 만약 등기촉탁 시까지도 수분양자에게 대지지분의 소유권이 이전되지 않았다면 낙찰자는 전유부분에 대해서만 소유권이전등기의 촉탁을 신청할 수 있습니다. 그러므로 대지권은 분양자가 낙찰자를 위하여 대지권변경등기를 하거나, 또는 분양자에서 수분양자를 거쳐 순차로 대지의 지분소유권이전등기를 경료한 후 전유부분의 대지권 변경등기를 해야 합니다.
이때 분양자가 낙찰자를 위해 하는 대지권변경등기는 그 형식은 건물의 표시변경등기이지만, 실제로는 당해 전유부분의 최종 소유자가 그 등기에 의해 분양자로부터 바로 대지권을 취득하게 되는 것입니다.
따라서 분양자로부터 전유부분의 현재 최종 소유명의인(낙찰자)에게 하는 토지에 관한 공유지분이전등기에 해당되고, 그 의사표시의 진술만 있으면 분양자와 중간소유자의 적극적인 협력이나 계속적인 행위가 없더라도 그 목적을 달성할 수 있습니다. 그러므로 전유부분의 소유권자는 분양자로부터 직접 대지권을 이전받기 위하여 분양자를 상대로 대지권변경등기절차의 이행을 소구할 수 있습니다.(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다25338 판결 [대지권표시변경] 참고)

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.