중국이 직면한 도전 4 : 부동산 버블 위험

중국이 직면한 도전 4 : 부동산 버블 위험

2013년부터 중국 경제에서 한 가지 걱정거리가 부각되기 시작했는데, 그것은 지방정부의 부실화 위험이었다. 이 대목에서 잠깐 중국의 토지 소유 시스템에 대해 살펴보자.

사람은 많고 토지는 적은 중국의 여건상, 토지를 균분하는 토지승포제도는 곧 사회 안정을 유지하는 기본 조치다. 도시에 들어와 일하는 농민이 (중략) 일자리를 잃게 되면 그래도 고향으로 돌아가서 구량지(口糧地, 자가 소비용 식량을 생산하는 토지)를 경작하여 먹고살 수 있다. _ 황쭝즈, 『중국의 감춰진 농업혁명』, 진인진, 2016,

그런데 토지승포제도에 한 가지 문제가 있으니, 바로 토지의 기본적인 소유권이 국가에 있다는 것이다.

토지의 사용권은 (30년 동안) 농촌의 개인에게 속하지만, 그 소유권은 집체(集體)에 속한다. 그러나 국가가 ‘공공이익’을 위하여 토지를 징발할 수 있는 특권을 보유한다. 이로 인해 오늘날의 물권법에서 개인은 토지 사용권을 (농업용에 한하여) 양도할 수 있지만 그 토지를 매도할 수는 없다. _ 황쭝즈, 『중국의 감춰진 농업혁명』, 진인진, 2016,

지방정부는 이런 제도상의 우위를 이용해서 토지를 수용하여 주거/산업용 시설을 건설하거나, 혹은 개발업자에게 매도함으로써 차익을 거둘 수 있었다. 그런데 부동산 가격이 상승할 때에는 아무런 문제가 없지만, 부동산 시장이 얼어붙는 등 경기가 나빠질 때에는 이러한 과거의 행동이 고스란히 지방정부의 부담으로 돌아온다. 각종 개발사업에 투입된 비용은 회수되지 않고 토지 매각도 어려워지기 때문이다.
결국 중국의 부채 문제는 부동산 시장이 지속적으로 성장할 때에는 큰 문제가 되지 않지만, 반대로 부동산 시장이 얼어붙고 심지어 가격이 급락할 경우에는 심각한 ‘위기’를 일으킬 가능성이 높다고 할 수 있다.

중국 부동산, 여전히 매력적

이에 대해 수많은 연구 보고서가 발표되었지만, 『이코노미스트』나 블룸버그와 같은 언론은 아무래도 중국의 부동산이 고평가되었다고 보는 편이며, 반대로 피터슨연구소나 전미경제연구소(NBER) 같은 연구기관들은 중국의 부동산 시장이 일부 지역을 제외하고는 ‘버블’이라고 보기 어렵다는 견해를 가지고 있다.
이에 대해 필자는 중국 부동산 시장이 여전히 ‘매력적인 수준’이라고 판단한다. 중국의 부동산 가격이 그토록 많이 올랐는데도, 부동산 시장이 아직 매력적이라 고 보는 이유는 크게 두 가지 때문이다.
먼저 고성장 속에서 1인당 가처분소득도 빠르게 성장한 것을 잊어서는 안 된다.
중국의 부동산 가격이 10년 동안 90% 이상 상승한 것은 분명한 사실이지만, 같은 기간 동안 1인당 가처분소득이 150% 이상 오른 것도 잊어서는 안 된다는 이야기다.

 

두 번째 요인은 금융기관의 대출금리가 당분간 인상되기 어렵다는 것이다. 다른 나라와 마찬가지로 중국의 인플레이션 수준은 매우 낮으며, 앞에서 말했던 ‘핫머니’ 유출 문제 등으로 인해 통화정책 당국은 상당기간 완화적인 태도, 다시 말해 통화공급을 확대하는 정책을 펼 가능성이 높다. 주택을 자기 돈만 가지고 구입하는 사람은 극소수에 불과하며, 대부분 은행 등 금융기관에서 빚을 내어 구입하는 현실을 감안할 때, 금융완화의 흐름은 부동산 시장에 대한 투자매력을 높이는 요인으로 작용할 전망이다.

이 포스트는 『중국주식 선강퉁 : 제2의 Google을 찾아라』에서 발췌, 정리한 것입니다.