금리가 오르면 부동산이 하락한다? 정말 그럴까?

금리가 오르면 부동산이 하락한다? 정말 그럴까?

금리와 부동산의 기본 관계

전 세계 어디서나 부동산은 매우 값비싼 재화입니다. 그래서 어느 나라 국민이든 보통은 자기 돈만으로 집을 마련하는 것은 불가능에 가까우며, 대부분 은행에서 돈을 빌려서 장만합니다. 그러므로 은행 금리는 부동산 가격 변동에 매우 큰 영향을 미칩니다. 금리가 낮으면 은행에서 대출을 받아 주택 구입에 나서는 사람들이 많아지고, 이에 따라 부동산 가격이 오를 가능성이 높아집니다. 반면 금리가 높으면 이자에 대한 부담 때문에 선뜻 주택 구입에 나서기 힘들어지며 주택가격도 오르기 어렵습니다.
 

자산 수익률 관점에서 본 금리와 부동산

자산 수익률의 관점에서 좀 더 구체적으로 풀어볼까요. 예금금리는 1.5%대인데, 1억원 건물의 임대수익이 연 500만원이어서 수익률이 5%라고 해봅시다. 그렇다면 사람들은 은행에 예금을 하기보다는 건물을 사서 임대를 하는 것이 수익이 높다고 판단할 겁니다. 그래서 돈이 수익형 부동산으로 몰리게 되고 이에 따라 부동산 가격도 올라갈 것입니다.
이제 예금금리가 4%라고 해봅시다. 그러면 은행에 예금을 하든 건물을 사서 임대를 하든 수익률에는 큰 차이가 없어집니다. 이에 따라 수익형 부동산에 대한 수요가 줄어들게 되어 가격이 오를 가능성이 적어집니다.
시중금리는 이처럼 부동산 가격에 큰 영향을 미칩니다.

미국 서브프라임 모기지 사태와 저금리와의 관계

미국 부동산이 서브프라임 모기지 사태 이전까지 크게 상승한 것도 저금리 기조가 너무 오랫동안 이어졌기 때문입니다. 미국의 기준금리는 IT 버블의 붕괴 이후, 경제가 회복되고 있는 국면에서도 2002년부터 2004년 6월 말까지 2년 넘도록 1%대를 유지했습니다. 이에 시중의 돈이 더 높은 수익률을 찾아 부동산과 모기지 채권으로 몰려들었습니다. 그리고 이후 금리가 인상되자 부동산 붐도 꺼져버렸죠.

경제현상은 그렇게 단순하지 않다

금리와 부동산 가격을 단순화하면, 저금리일수록 자금을 융통하기 쉬우니 부동산 가격이 오를 가능성이 높을 겁니다. 전 세계적으로 제로 금리가 일반화되어 있고, 일본과 유럽에서는 마이너스 금리까지 도입하는 중이니, 이런 극단적인 저금리 환경에서는 부동산 가격이 오를 가능성도 높다고 볼 수 있습니다. 특히 유럽 일부 국가에서는 이미 과열 양상까지 보인다는 뉴스가 나옵니다.
그러나 경제현상은 단순하게만 흘러가지는 않습니다. 금리가 낮다는 것은 투자에 대한 기대수익률이 낮고 자금 수요가 적기 때문이기도 합니다. 돈을 빌려서 투자를 하더라도 이자도 뽑아내기 힘든 상황이 될 수 있죠. 이런 경우에는 저금리라 해도 곧 부동산 가격이 상승하지 않을 수 있는 것입니다.
 

앞으로 금리가 오르면 부동산 가격은 어떻게 될까?

어떤 이들은 제로금리가 계속 유지될 수는 없으니, 앞으로는 언젠가 금리가 오를 수밖에 없고, 그러면 부동산 가격이 떨어질 수밖에 없다고 주장합니다. 정말 그럴까요?
기준금리 인상은 경제 전반에 큰 영향을 미치는 결정입니다. 어느 나라나 중앙은행은 매우 보수적으로 정책을 결정하므로, 경기회복에 대한 확신이 없다면 금리를 올리지 않습니다. 기준금리 인상은 경기가 회복되고 있음을 알리는 신호탄이라고 할 수 있습니다. 그러므로 금리 인상은 오히려 부동산 투자가 다시 늘어나는 것을 드러내는 지표가 될 수도 있는 것입니다.
결국 금리와 부동산 가격은 서로 영향을 미치는 요인이기 때문에 이를 일률적으로 단정할 수는 없습니다. 앞으로 기준금리가 인상될 경우 그 폭과 속도가 경기상황에 비추어 과하다면 부동산 가격은 하락할 가능성이 큽니다. 하지만 기준금리 인상의 폭과 속도가 부족하다면 부동산은 다시 오를 가능성이 커질 것입니다.    

이 포스트는 『대한민국 부동산 7가지 질문』에서 발췌, 정리한 것입니다.