참여정부 부동산 정책은 정말 실패였을까?

참여정부 부동산 정책은 정말 실패였을까?

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사진 출처 : 사람사는세상 노무현재단

 

2000년대 초중반, 한국은 경상수지가 연일 흑자를 기록했고 경제성장률도 높았습니다. 또 저금리로 인해 부동산 가격이 상승하기 시작했습니다. 여기에 서울시의 뉴타운 정책이 발표되자 부동산 경기에도 불이 붙기 시작했죠.
부동산 가격 상승이 시작된 2003년 이후 참여정부는 크게 보아 7차례, 이런저런 보완 대책들까지 합치면 무려 총 30여 차례의 부동산 안정정책을 폈습니다.
참여정부의 부동산 정책을 크게 나누자면 세 가지로 분류할 수 있습니다. 바로 수요 억제 정책, 공급 확대 정책, 거래 투명화 정책입니다.
 

수요 억제 정책

주택담보대출 비율인 LTV와 총부채 상환비율인 DTI로 상징되는 금융 관련 규제가 대표적인 예입니다. LTV(Loan To Value, 주택담보대출 비율)는 은행이 주택을 담보로 돈을 빌려줄 때, 주택가격 대비 최대 담보대출 가능 한도를 말합니다. 이를테면 LTV가 60%라면 1억원 아파트의 경우 6천만원까지 대출받을 수 있습니다. DTI(Debt To Income, 총부채상환비율)는 연소득에 따른 연간 대출 상환 능력을 보는 것입니다. DTI가 60%일 경우, 연소득이 5천만원이라면 연간 상환 금액 3천만원까지 대출받을 수 있습니다.  이처럼 대출을 규제함으로써 부동산 경기를 안정화하고 금융기관의 안정을 꾀하는 것이 목적입니다.
당시 정부의 수요 억제 정책은 주류 언론으로부터 가장 큰 공격을 받았습니다. 억지로 시장 수요를 줄이려고 하는 정부의 노력은 실패할 수밖에 없으며, 오히려 시장을 왜곡시킬 것이라고 비판했죠.
물론 정상적인 시장의 수요를 억제한다는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 그러나 정책의 구체적인 면을 살펴보면 달리 보이는 측면이 있습니다.
당시 수요 억제의 목표는 투자 목적의 ‘가수요 억제’에 집중되어 있었습니다. LTV나 DTI 등의 대출 규제책은 특히 대출을 통해 부동산 투기에 나서는 다주택 투자자에게 타격이 가게 됩니다.
무엇보다 투자 목적의 가수요 억제 정책은 세금 부문에서 두드러집니다. 일단 다주택 보유자에 대해서 양도세를 인상했고, 종합부동산세(종부세)를 비롯한 보유세를 올려서 투자 목적의 부동산 보유를 억제하고자 했습니다. 다주택 보유자들에 대해 세금이나 금융 면에서 다양한 규제책이 시행된 것입니다.
 

공급 확대 정책

당시 언론은 부동산 가격을 잡기 위해서 가장 필요한 것은 공급 확대인데, 정부가 이를 도외시하고 수요 억제 정책에만 열을 올린다는 식의 비판을 많이 했습니다. 그러나 실제로는 공급 확대 정책도 함께 꾸준히 추진되었습니다.
당시 정부는 수도권 일대에 공공택지를 꾸준히 공급하며 국민임대주택을 지어서 보급했고, 저소득층이나 생애 최초 주택 구매자에 대한 금융지원을 늘려나갔습니다.
역대 정부의 주택공급량을 비교해보면, 김영삼 정부는 5년간 연평균 62만 호, 김대중 정부는 연평균 45만 호, 참여정부는 53만 호, 이명박 정부는 45만 호를 기록했습니다. 물론 이런 주택공급량이 적절했는지는 시장의 상황과 국민주택보급률 등 여러 변수를 따져보아야 하겠지만, 절대량으로 보아 당시의 주택공급이 모자랐다고 평가하기는 힘듭니다.
 

거래 투명화 정책

참여정부는 부동산 폭등을 막기 위해 적극적인 거래 투명화 정책을 폈습니다. 당시에는 그리 주목받지 못했지만, 장기적으로는 시장에 가장 중요한 영향을 미칠 수 있는 정책이었습니다. 부동산 거래가 차명거래 등으로 왜곡되지 않아야 시장이 공정하게 운영될 수 있고, 정부의 세금정책도 제대로 실행될 수 있기 때문입니다.
거래 투명화를 위한 조치 중에서 가장 중요한 것은 2005년의 8.31 부동산 대책에 포함된 것으로, 실거래가 신고를 의무화하고 이를 등기부에 기재하게 한 것입니다. 8.31 대책은 종부세나 양도세 강화 등 세금 문제에서 주목을 많이 받았지만, 부동산 전문가들은 오히려 이 실거래가 의무화 조치를 더욱 중요하게 여기기도 했습니다. 그만큼 장기적으로 시장에 큰 변화를 가져올 것이라는 기대를 품었던 것이죠.
당시 참여정부의 부동산 대책이 집대성되었다는 평가를 받았던 2005년 8.31 대책의 내용을 표로 정리해보면 다음과 같습니다.  

 

    

전방위적 대책, 안정적 관리

당시 참여정부의 부동산 대책은 전방위적이었습니다. 종합부동산세와 양도소득세를 비롯한 세금대책, 실거래가 신고를 의무화한 거래 투명화, LTV・DTI로 대표되는 금융규제책, 신도시 개발과 같은 공급 확대책 등 부동산 가격 안정을 위한 모든 방안을 총동원했습니다. 당시 부동산이 폭등했던 다른 국가에서도 이런저런 대책을 마련했지만, 한국처럼 정부가 전면적으로 나선 국가는 없었습니다.
참여정부는 부동산 정책을 내놓을 때마다 언론으로부터 조소를 받았습니다. 부동산은 정책으로 잡히는 것이 아니라는 둥, 세금을 동원하는 것은 반시장적이라는 둥, 시장의 변화에 따라 그저 내버려두는 것이 최고라는 등 비판은 다양했습니다. 하지만 정부는 꿋꿋이 정책을 펼쳐나갔고, 결과적으로 한국은 세계적으로 가장 안정적인 수준으로 부동산 가격을 관리했습니다. 또 이를 바탕으로 2008년의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 금융위기에서도 성공적으로 탈출할 수 있는 체력을 비축할 수 있었습니다.
    

이 포스트는 『대한민국 부동산 7가지 질문』에서 발췌, 정리한 것입니다.