부동산 과열일까 아닐까? 전세가율로 파악하는 법

부동산 과열일까 아닐까? 전세가율로 파악하는 법

부동산 시장의 큰 흐름은 실수요자들의 상황 변화에 달려 있습니다. 그러나 단기적으로 부동산 가격을 출렁이게 만드는 더 큰 요인은 ‘가수요’입니다. 언론은 이런 가수요를 주로 ‘투기적 가수요’라고 하죠.     

실수요와 가수요

실수요와 가수요를 구별하는 것은 사실 어렵습니다. 실수요란 실제로 들어가서 살 집을 구매하는 것이고, 가수요란 시세차익을 노리고 구매하는 겁니다. 그런데 아무리 실수요자라도 시세차익을 전혀 기대하지 않는 사람이 얼마나 될까요?
1가구 2주택 이상이면 이를 가수요라고 볼 수 있을까요? 보통은 주거하는 집 이외에 추가로 구매하려는 경우를 가수요라고 할 수도 있겠지만, 이를 특별히 문제시할 수도 없는 것이 현실입니다. 여유자금을 은행에 넣어두는 것이나 집 한 채를 더 사서 월세를 받는 것이나, 수익을 기대하는 심리에 무슨 큰 차이가 있을까요?
물론 부동산 시장에서 가수요가 급속히 늘어나는 시기는 분명히 있습니다. 다들 조바심에 사로잡혀서 하루라도 빨리 사지 않으면 영원히 살수 없을 것이라는 불안감이 들거나, 이번 기회만 잘 잡으면 꽤 큰 수익이 기대된다면서 시장으로 몰려가는 때입니다. 이런 시기의 맹목적인 투자 열기에는 분명히 가수요가 중요한 비중을 차지하면서 시세에 큰 변동을 주게 되는 것입니다.

부동산 과열일까? 아닐까?

어떤 투자이든간에 지금의 가격이 적정한지, 과열은 아닌지 판단하는 것은 가장 중요한 문제 중 하나입니다. 그렇다면 가수요가 폭발하는 시기, 즉 버블을 어떻게 판단할 수 있을까요?
대부분은 그 상황이 지나고 난 뒤에야 사후적으로 판단할 수밖에 없습니다.
부동산 시장의 과열을 판단하는 기준은 다양합니다. 물가, 가구소득 증가율, 다른 나라의 가격이나 다른 자산과의 수익률을 비교할 수도 있습니다. 이 기준들은 각기 유용한 면이 있으며, 여러 요인들을 종합적으로 판단하는 것이 최선일 것입니다. 하지만 좀 더 특별한 방법은 없을까요?
부동산 시장이 과열될 때는 가수요가 가격 형성의 키 포인트가 됩니다. 그렇다면 부동산 시장의 과열 여부를 판단하는 데에는 실수요와 가수요의 비중이 중요할 것입니다. 실수요와 가수요의 비중은 어떻게 알 수 있을까요?     

 

전세가율과 부동산 가격의 상관관계

한국 부동산 시장의 과열을 가늠하는 방법 중 하나는 한국에만 존재하는 전세 시장의 시그널을 이용하는 것입니다. 전세가율 즉 ‘매매가 대비 전세가 비율’의 변화를 보면 주택 시장의 가수요를 판단하는 데 참고가 됩니다.
물론 전세가율이 결정되는 요인도 매우 복합적입니다. 가장 중요한 것은 금리입니다. 일반적으로 금리가 높아지면 전세가율은 낮아지고, 금리가 내리면 전세가율은 반대로 높아집니다. 그러나 금리가 큰 변동이 없는 상황에서 전세가율이 크게 움직이거나, 금리 변동과 같은 방향으로 움직인다면 주목해야 합니다.
전국 아파트 기준 전세가율은 2016년 9월을 기준으로 75% 선을 기록했습니다. 

위 그래프는 전국 및 서울 지역 아파트의 전세가율을 보여줍니다. 일단 눈에 띄는 것은 전세가율이 2002년부터 2008년까지 급격히 하락한 것입니다. 또한 서울과 전국 아파트의 전세가율도 크게 차이가 났습니다. 한창 부동산 경기가 좋았던 2006년 무렵, 서울 강남 권역의 전세가율은 40% 선 이하로 하락하기도 했습니다. 이 그래프에 따르면, 2008년 서울의 1억원 아파트를 전세 4천만원에 구할 수 있었던 셈입니다.

그렇다면 주인의 입장에서 한번 생각해봅시다. 당시의 예금금리는 5%정도였는데, 1억원을 예금하면 거의 무위험으로 이자 5%를 받을 수 있었고 연간 수익은 세전 500만원입니다. 그런데 이 아파트를 4천만원에 전세를 놓아 그 돈을 은행에 입금하면 이자가 겨우 200만원에 불과합니다. 그럼에도 불구하고 집주인은 이렇게 전세를 주고 돈을 빌렸다는 말이 됩니다.
그렇다면 당시 서울의 아파트 주인들은 모두 이런 간단한 셈도 못해서 손해 보는 장사를 한 것일까요? 전혀 그렇지 않습니다. 여유 주택을 전세로 내놓고, 전세금을 받아서 새로운 주택 투자에 나서겠다는 계산을 한 것입니다.
당시 서울의 전세가율이 전국 평균다 훨씬 낮았습니다. 서울이 아파트 가격 상승을 주도했고 지방은 거의 소외되었습니다. 아파트 투자 열기가 높은 곳에서는 싼값에라도 전세를 놓아 현금을 확보해 재투자에 나서려는 동기가 매우 강했던 것입니다.
그 무렵 강남과 목동 등 ‘버블 세븐’ 지역의 아파트 가격이 크게 상승한 것은 생활편의시설, 학군과 학원 등의 교육여건 때문이라는 주장도 있습니다. 하지만 그런 환경을 누리는 것은 전세로도 충분한데, 왜 전세가율은 점점 낮아지고 매매가만 크게 올라갔을까요? 단순히 생활편의시설, 교육여건 등만으로는 이런 현상을 설명할 수 없습니다. 그래서 전세가율의 변화는 가수요의 크기를 판단하는 좋은 지표가 될 수 있습니다.
전세가율은 전국 기준으로 2009년 55%대에서 현재는 75% 수준으로 꾸준히 상승해왔니다. 일부 지역의 경우에는 전세가율이 90% 이상인 경우도 있습니다. 이는 주택 투기 수요보다는 금리와 금융환경의 영향이 훨씬 클 것입니다. 금리가 워낙 낮고 은행의 대출 문턱이 낮아지면 굳이 전세로 돈을 빌릴 필요가 줄어듭니다. 아파트 소유주들은 전세에서 얻게 되는 낮은 수익률을 감당할 필요가 없어지는 것입니다.           

이 포스트는 『대한민국 부동산 7가지 질문』에서 발췌, 정리한 것입니다.